La Contraloría y el Minvu podrán resolver un impasse territorial

Se debe tener presente que el artículo 8.3.1.1 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) de 1994 establece que las Áreas de Preservación Ecológica (APE), las cuales corresponden a la mitad de la superficie de esta región, “se permitirá el desarrollo de actividades que aseguren la permanencia de los valores naturales, restringiéndose su uso a los fines: científico, cultural, educativo, recreacional, deportivo y turístico, con las instalaciones y/o edificaciones mínimas e indispensables para su habilitación”.

Esta redacción, como es evidente, no contempla —como regla general— la posibilidad de construir la vivienda del propietario del predio rural tipificado como APE. Ello conforme a lo previsto en el artículo 55° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), ya que esa vivienda está admitida solo en la explotación agrícola del terreno. En este caso, el instrumento de planificación no permite la división del territorio, sino que busca la preservación de estas áreas, interpretación que ha sido confirmada por la Contraloría General de la República mediante varios dictámenes vinculantes, los cuales, en nuestra opinión, representan una correcta y ajustada lectura del ordenamiento jurídico vigente.

Sobre este asunto existe un fallo equivocado de primera instancia de la Justicia, en el cual se dice que en las APE sí es posible edificar “las viviendas del propietario”, ante lo cual el Consejo de Defensa del Estado (CDE), como era su deber, apeló ante la Corte de Apelaciones de Santiago.

Sin embargo, durante años, la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la Región Metropolitana (Seremi Minvu) ha sostenido una postura distinta, manifestando de manera expresa, oficial y sistemática, que las viviendas del propietario sí eran admisibles en terrenos clasificados como APE. Esta no fue una interpretación puntual, sino una decisión técnica sostenida en el tiempo, emanada de la autoridad sectorial competente, generando una legítima confianza en la ciudadanía.

A modo ilustrativo, el Ordinario N° 952, de fecha 6 de marzo de 2014, suscrito por el profesional Juan Andrés Muñoz Saavedra, señaló explícitamente esa posibilidad, posición reiterada en el Ordinario N° 2541 del 25 de agosto de 2020, firmado por el abogado Manuel José Errázuriz Tagle. Esta postura se reafirma en el Ordinario N° 1405 del 4 de mayo de 2021.

Estos pronunciamientos del Minvu no pueden ser considerados simples opiniones técnicas. Son decisiones administrativas firmes, dentro del ámbito de atribuciones legales, que generaron efectos jurídicos concretos y expectativas legítimas en la ciudadanía, con efectos vinculantes para las Direcciones de Obras Municipales (DOM) de la región.

Como resultado, aunque equivocadamente conforme a los dictámenes de Contraloría, cientos de personas tomaron decisiones de enorme trascendencia personal y patrimonial, como adquirir terrenos, solicitar créditos hipotecarios, contratar arquitectos o incluso iniciar la construcción de sus viviendas.

Un caso ilustrativo del caos normativo es el terreno APE en Peñalolén, cercano a la Universidad Adolfo Ibáñez, donde la familia Atria logró que el Seremi Minvu en funciones instruyera al DOM para legalizar viviendas construidas irregularmente, aprovechando sus buenas relaciones con el primer gobierno de Piñera.

Este columnista denunció en la Contraloría los criterios sostenidos por el Minvu, exigiendo que se respetara el artículo 8.3.1.1 del PRMS, que no admite viviendas en APE.

Hoy, debido a la controversia, la justicia y lo publicado en la prensa, diversas DOM están denegando permisos de edificación a propietarios que adquirieron terrenos en APE antes del pronunciamiento de Contraloría. Aquí se debe ponderar lo que dice el artículo 52 de la Ley N° 19.880 versus el mandato del PRMS.

Cientos de personas tomaron decisiones de enorme trascendencia personal y patrimonial, inducidas por actos administrativos que hoy se consideran erróneos

Como solución, proponemos al gobierno de Boric aplicar la Ley 20.930 sobre el Derecho Real de Conservación (DRC).

Este instrumento legal, vigente desde 2016, permite a los propietarios de terrenos rurales establecer contratos para conservar el patrimonio ambiental, sin perder la propiedad del terreno. El contrato prohíbe o limita actividades perjudiciales y obliga a mantener o restaurar el entorno natural.

Así, al unir ambas normativas —DRC y PRMS—, y considerando que el artículo 2.1.25 de la OGUC permite la vivienda como uso complementario hasta en un 5% del terreno, sería perfectamente factible construir una vivienda en ese porcentaje y aplicar el DRC al resto del predio para asegurar la protección ambiental.

Esto evitaría el fraccionamiento desordenado del territorio, promovería la reforestación con especies autóctonas y permitiría que entidades sin fines de lucro custodien estas áreas críticas.

El Minvu debería acoger esta propuesta y revisarla con la Contraloría. Si hay acuerdo, se informaría al Gobierno Regional Metropolitano de Santiago para permitir, mediante aplicación del DRC, la vivienda del propietario en APE, mejorando así los suelos agrícolas.

Por último, esta propuesta puede contrastarse con quienes sostienen que no es necesario modificar el artículo del PRMS, ya que el DRC y el artículo 2.1.25 de la OGUC ya se encuentran vigentes. Hoy, la actual Seremi Minvu, arquitecta y abogada, “tiene la pelota en sus manos”.

Pero si el gobierno opta por el silencio o prioriza las primarias presidenciales, se mantendrá la anarquía institucional aprovechada por los más pillos del mercado para engrosar sus cuentas en Chile o en paraísos fiscales.

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Patricio Herman

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